La gestione condominiale si fa più complessa perchè dal 1° ottobre 2024 è stato introdotto nel nostro ordinamento giuridico un nuovo strumento di controllo volto a garantire maggiore sicurezza sul lavoro nei cantieri temporanei e mobili: la patente obbligatoria rilasciata dall’Ispettorato Nazionale del Lavoro.
Questo nuovo obbligo incide in modo significativo anche sui condomini, dove l’amministratore, riconosciuto come committente dei lavori, assume una responsabilità ancora più pesante nella scelta e nel controllo delle imprese esecutrici.
La patente a crediti e le nuove responsabilità per l’amministratore
Nel contesto dei lavori edili condominiali, l’amministratore viene riconosciuto dal Ministero del Lavoro come il “committente” a cui spettano una serie di obblighi. Con l’introduzione della “patente a crediti”, prevista dal D.Lgs. 81/2008, l’amministratore deve ora verificare che l’impresa incaricata possieda i requisiti per operare nei cantieri, certificati dalla patente obbligatoria, pena una possibile responsabilità per culpa in eligendo o in vigilando.
In sostanza, prima di affidare un appalto per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, l’amministratore dovrà accertarsi che l’impresa o il lavoratore autonomo possiedano la patente e che questa venga mantenuta per tutta la durata dei lavori. Se non rispetta questi controlli, l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere, anche a livello risarcitorio, per danni al condominio o per mancata vigilanza.
Il difficile equilibrio tra controllo e responsabilità
Un altro aspetto critico riguarda l’equilibrio tra controllo e autonomia decisionale. Se l’amministratore interferisse troppo nelle scelte tecniche dell’impresa, potrebbe diventare direttamente responsabile di eventuali danni, trasformandosi in un “nudus minister” che priva l’appaltatore della sua autonomia. Di conseguenza, l’amministratore deve trovare il giusto bilanciamento tra vigilanza attiva e rispetto dell’autonomia dell’impresa.
La delibera condominiale: una tutela per l’amministratore
L’amministratore può ridurre il rischio di responsabilità attraverso una chiara e dettagliata delibera assembleare che definisca i limiti del suo potere decisionale. Una delibera che lasci spazio discrezionale all’amministratore comporta una maggiore responsabilità, mentre una delibera più vincolante può limitarne l’esposizione a rischi legali.
In conclusione, con la nuova patente a crediti, la gestione condominiale dei cantieri richiede una maggiore attenzione ai dettagli normativi, e l’amministratore deve assumere un ruolo di primo piano nella sicurezza, senza però oltrepassare i confini della sua funzione di committente.
Le categorie escluse in ambito condominiale
Infine, resta da chiarire un altro aspetto: quali sono le categorie di lavoratori che operano nei condomini che non sono soggette alla disciplina della “patente a crediti”? La normativa esclude espressamente i professionisti e i prestatori d’opera intellettuale, come avvocati, ingegneri, architetti e geometri, che collaborano con il condominio in veste consulenziale o tecnica. Allo stesso modo, non si applica alle imprese coinvolte in grandi ristrutturazioni già munite di certificazione SOA.
Inoltre, sono verosimilmente escluse le imprese di pulizia, i giardinieri e le società che forniscono servizi come acqua, energia elettrica o manutenzione ordinaria, a condizione che non siano incaricate di eseguire opere edili. Se, invece, queste ultime vengono coinvolte in interventi edilizi, anche di piccola entità, sarà necessario che si dotino della patente a crediti, con tutte le responsabilità connesse.